全國(guó)人大常委會(huì)表決通過(guò)了關(guān)于修改土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法的決定。

利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，可以增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，有助于構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制；有助于拓展集體土地用途，拓寬集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民增收渠道；有助于豐富農(nóng)村土地管理實(shí)踐，促進(jìn)集體土地優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程。按照中央有關(guān)精神，結(jié)合當(dāng)前管理工作實(shí)際，制定本試點(diǎn)方案。

此舉的重要看點(diǎn)：

農(nóng)村集體土地不用經(jīng)過(guò)國(guó)家征地環(huán)節(jié)，直接進(jìn)入了市場(chǎng)。同時(shí)，土地成本將大幅降低，對(duì)平抑未來(lái)的租金價(jià)格、房?jī)r(jià)將產(chǎn)生重大影響。

依據(jù)傳統(tǒng)的審批流程，農(nóng)村土地歸集體所有，城市建設(shè)用地歸國(guó)家所有。農(nóng)村集體土地要變成城鎮(zhèn)建設(shè)用地，需要通過(guò)地方政府征地，轉(zhuǎn)換土地性質(zhì)。直接在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房子，是小產(chǎn)權(quán)房，一般來(lái)說(shuō)不允許上市交易，也沒(méi)有房產(chǎn)證。

“辦法”中的重要看點(diǎn)

①項(xiàng)目用地應(yīng)當(dāng)符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及村土地利用規(guī)劃，以存量土地為主，不得占用耕地。

②尊重農(nóng)民集體意愿，合理確定項(xiàng)目運(yùn)作模式，維護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，確保集體經(jīng)濟(jì)組織自愿實(shí)施、自主運(yùn)作。

③試點(diǎn)城市應(yīng)當(dāng)梳理項(xiàng)目報(bào)批（包括預(yù)審、立項(xiàng)、規(guī)劃、占地、施工）、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理等規(guī)范性程序，建立快速審批通道。

④集體租賃住房出租，應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)租。探索建立租金形成、監(jiān)測(cè)、指導(dǎo)、監(jiān)督機(jī)制，防止租金異常波動(dòng)，維護(hù)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

⑤承租人可按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，享受規(guī)定的基本公共服務(wù)。有條件的城市，要進(jìn)一步建立健全對(duì)非本地戶(hù)籍承租人的社會(huì)保障機(jī)制。也就是說(shuō)，政府對(duì)于開(kāi)發(fā)這類(lèi)住房給予了大量?jī)?yōu)惠政策，包括快速審批通道，租住人員可以享受“基本公共服務(wù)”等等。

新版《土地管理法》在監(jiān)督地方政府依法管地用地、堅(jiān)持市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革方向，發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的決定性作用，注重與不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記、培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市等改革協(xié)同，加強(qiáng)部門(mén)協(xié)作，形成改革合力。村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，拓展了今后我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的路子，并兼顧政府、農(nóng)民集體、企業(yè)和個(gè)人利益，理清權(quán)利義務(wù)關(guān)系，平衡項(xiàng)目收益與征地成本關(guān)系。完善合同履約監(jiān)管機(jī)制，土地所有權(quán)人和建設(shè)用地使用權(quán)人、出租人和承租人依法履行合同和登記文件中所載明的權(quán)利和義務(wù)。

對(duì)于我們開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講，既是一種機(jī)遇，也是一種挑戰(zhàn)，這就相當(dāng)于開(kāi)發(fā)建設(shè)的周期大大縮短，先期投入資金也得到了很大的降低；但是在未來(lái)的開(kāi)發(fā)建設(shè)道路中，所面臨的一系列相關(guān)問(wèn)題也將適時(shí)而出。企業(yè)只有通過(guò)對(duì)自身的不斷盤(pán)活，才能走出適合自己發(fā)展的企業(yè)之路，打造一份企業(yè)的春天。